賃貸エアコンの臭いを自己負担せず解決する方法【例文付】
賃貸物件のエアコンが臭いとき、費用負担や対処法に迷う方は少なくありません。しかし、正しい手順と知識があれば、不要な費用やトラブルを確実に回避できます。
この記事では、トラブルなく解決するための具体的な3ステップ、費用負担の明確な基準、そして管理会社へスムーズに伝える連絡のコツを解説します。
賃貸エアコンの臭い問題は以下の3ステップで解決できます。
- 賃貸契約書でルールを確認する
- 安全な応急処置を試す（証拠作り）
- 知識を持って管理会社へ連絡する
ただし、その前に。
多くの人がやりがちな「自己判断での対処」は、高額請求などのトラブルに繋がるため絶対にNGです。まずは落ち着いて、この記事の手順通りに進めましょう。
監修者
株式会社ウガホームサービス エタククミ代表
宇賀神智明 （うがじん ともあき）
エアコンクリーニング歴6年以上、延べ5,000台以上の完全分解クリーニング実績。エアコンから漂う嫌な匂い、内部に潜むカビ…。なぜ、掃除をしてもすぐに再発するのか？その根本原因は、フィルターのような「見える場所」ではなく、一般的な清掃では決して届かない「見えない場所」のカビやホコリにあります。この『分解なくして、清潔なし』という現場の常識をお伝えするため、プロとして本記事を執筆・監修しています。
賃貸エアコンの臭いを解決する3つのステップ
Step 1: 賃貸契約書で「設備の修繕」ルールを確認する
最初に、賃貸契約書を確認してください。 契約書にはエアコンのような「設備」に関する故障や修繕のルールが明記されており、これが費用負担や連絡先を判断する公式な基準となるからです。
契約書で特に確認すべき項目は以下の3つです。
- 設備の修繕
- エアコンが故障した場合の連絡先や費用負担についての記載。
- 善管注意義務
- 入居者がどの程度の管理責任を負うかの定め。
- 特約事項
- 「退去時クリーニング費用は借主負担」など、特別なルール。
この内容が、今後の交渉の土台となります。まず手元に契約書を用意してから、次のステップに進みましょう。基本的に契約書を見て、エアコンが「設備」になっていれば、入居者の負担ではなく家主負担となりやすいです。
Step 2: 管理会社への連絡前に、安全な応急処置を試す
次に、管理会社へ連絡する前にご自身で試せる安全な応急処置を行ってください。 これは、後の交渉を有利に進めるための「証拠作り」として非常に重要です。
国土交通省のガイドラインでは、「日常的なフィルター掃除」は入居者の義務（善管注意義務）とされています。これを怠っていた場合、臭いの原因が「入居者の手入れ不足」と判断され、クリーニング費用を請求される可能性があるからです。これから紹介する対処法を事前に行うことで、「入居者としてやるべきことはやったが、それでも臭いは改善しない」という客観的な事実を示せます。
【注意】市販の洗浄スプレーは絶対に使用しないでください
市販のエアコン洗浄スプレーの使用は、火災（発火）リスクがあるため絶対に避けてください。 製品評価技術基盤機構（NITE）は、洗浄液がエアコン内部の電気部品に付着してショートし、発火に至る「トラッキング現象」の事故事例を多数報告しています。 洗浄液が内部に残ることでカビの栄養源になったり、故障の原因になったりするケースも少なくありません。
安全な範囲で、以下の3つの方法を試してください。
フィルター掃除は入居者の義務であり、交渉を有利に進めるための基本です。以下の手順で清掃してください。
- エアコンの電源プラグを抜く。
- 前面パネルを開け、フィルターを取り外す。
- フィルター表面のホコリを掃除機で吸い取る。
- 汚れがひどい場合は水洗いし、陰干しで完全に乾かす。
- フィルターを元に戻す。
ホコリが溜まっている場合は、掃除機で吸い取るか、水洗いをしてしっかり乾かしてください。この一手間が、数万円の出費を防ぐ「保険」になります。
これは、内部の熱交換器に結露を発生させ、表面的なホコリを洗い流すための方法です。改善しない場合は、内部にカビが根付いている証拠となります。運転後は、内部を乾燥させるため1〜2時間「送風」運転をしてください。
宇賀神智明室外のドレンホースの詰まり確認をしましょうという業者がいますが、実際に効果があるのは室内機（エアコン）から水がダダ漏れするほど完全に詰まっている場合のみです。予防的な洗浄は、ほとんど意味がありません。
これらの対処法で改善しない場合は、臭いの原因がエアコン内部にある可能性が高いため、管理会社への連絡が必要です。
Step 3: 管理会社へ連絡する
応急処置で改善しないなら、いよいよ管理会社への連絡です。ただし、連絡する前にあなたの主張を後押しする「知識」を身につけることが、交渉を成功させる鍵です。
善管注意義務とは、委任を受けた受任者が委任者のために行わなければならない義務です。委任契約は、委任者と受任者との信頼関係によって成り立っています。契約の目的に沿って委任者の信頼に応えるため、契約条項に定めがなくとも行わなければならない事項があります。
引用：マネーフォワード 民法644条の善管注意義務とは？違反した場合や判例、改正点などわかりやすく解説
| 失敗リスク | 具体的な内容 |
|---|---|
| 1. 高額な修理費用を請求される | 良かれと思ってした掃除が原因でエアコンが故障した場合、その修理費用（数万〜十数万円）を「善管注意義務違反」として請求される可能性があります。 |
| 2. 大家さんとの関係が悪化する | 「報告・連絡・相談」を怠ることで信頼を失い、今後の契約更新などで不利な扱いを受ける恐れがあります。 |
| 3. メーカー保証が使えなくなる | 設置年数が浅いエアコンの場合、メーカー保証が適用されることがあります。しかし、指定外の業者が分解洗浄などを行うと、保証の対象外となる場合があります。 |
これらのリスクを避けるためにも、必ず管理会社へ連絡してください。管理会社へ連絡する前に必要な知識は以下の通りです。
連絡前の知識①:費用負担の決まり方を知る
エアコンクリーニングの費用負担は、汚れの原因が「経年劣化」か「善管注意義務違反」かによって決まります。この決まり方を知っておくことで、冷静に交渉を進めることができます。
| 判断基準 | 具体例 | 負担者 |
|---|---|---|
| 経年劣化 | ・通常使用による内部のホコリやカビの蓄積 ・前の入居者からクリーニングされていなかった ・部品の自然な劣化による異音や臭い | 貸主（大家さん） |
| 善管注意義務違反 | ・フィルター掃除を長期間怠ったことによる悪臭 ・室内での喫煙によるヤニ汚れ ・ペットが原因の毛詰まりや臭い | 借主（あなた） |
エアコン内部のカビを放置すると、アレルギー症状の悪化や夏型過敏性肺炎といった健康被害を引き起こすリスクがあります。これは厚生労働省も注意喚起する深刻な問題です。「クレーマーだと思われたら…」とためらう必要はありません。家族の健康を守るための連絡は、あなたの正当な権利です。
連絡前の知識②：交渉の根拠となる法律とガイドライン
あなたの主張を後押しする、強力な根拠が2つあります。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
このガイドラインでは、エアコン内部の洗浄（専門業者によるクリーニング）は、通常の住まい方で発生する汚れ（通常損耗）と見なされ、基本的に貸主（大家さん）の負担が妥当とされています。 これは交渉における非常に強力な根拠です。
貸主の「修繕義務」（民法第606条）
法律上、貸主は「賃貸物の使用に必要な修繕をする義務」を負っています。この法律を伝えることで、貸主側に迅速な対応を促すことができます。
連絡すべきか迷ったときの判断基準
以下のチェックリストに1つでも当てはまる場合は、内部にカビや汚れが溜まっているサインですので、ためらわずに管理会社へ連絡してください。
- 吹き出し口の奥に黒い点々（カビ）が見える
- 運転開始時に目に見えないホコリっぽさを感じる。
- 運転開始時にカビ臭い・酸っぱいニオイがする
- 風と一緒に黒いススのような粉が飛んでくる
- エアコンを使い始めてから咳やくしゃみが出るようになった
- Step2の応急処置をしても臭いが消えない。
【交渉術・例文付き】管理会社へのスムーズな伝え方
管理会社への連絡は、感情的にならず、客観的な事実を伝えることがスムーズな解決の鍵です。連絡前に以下の3点を準備しておきましょう。
- エアコンのメーカーと型番（本体の下側や側面のシールに記載）
- 具体的な症状（いつから、どんな臭いか、どの運転モードで臭うか）
- 自分で試したこと（フィルター掃除と送風運転を試したが改善しなかった）
電話での伝え方例文
お世話になっております。〇〇号室の〇〇です。備え付けのエアコンの件でご連絡いたしました。1週間ほど前から冷房をつけるとカビのような臭いがします。
フィルターの掃除と送風運転は試したのですが、改善されませんでした。恐れ入りますが、一度ご確認いただくことは可能でしょうか。メールでの伝え方例文
件名：【ご相談】エアコンの異臭について（〇〇ハイツ 101号室 名前）
本文：
株式会社〇〇不動産 ご担当者様
いつもお世話になっております。
〇〇ハイツ101号室に入居しております、（お名前）と申します。
備え付けのエアコンについてご相談があり、ご連絡いたしました。
1週間ほど前から、冷房運転時にカビ臭い風が出るようになりました。
家族に小さな子どもがいるため、健康への影響も少し心配しております。
以下の通り、状況をまとめましたのでご確認いただけますと幸いです。
・メーカー／型番：ダイキン / AN22ZES-W
・症状：冷房のつけ始めに、特にカビ臭い臭いがする。
・試したこと：フィルターの清掃、窓を開けての16℃冷房運転→送風運転(1時間)
お忙しいところ恐れ入りますが、一度点検やクリーニングをご検討いただくことは可能でしょうか。
ご確認のほど、よろしくお願い申し上げます。
名前（よみがなも書いておくと良いです）
〇〇ハイツ 101号室
電話番号：XXX-XXXX-XXXXもし管理会社が「費用は入居者負担です」と一方的に主張してきた場合は、「国土交通省のガイドラインでは、内部洗浄は貸主負担が妥当とされていますが、いかがでしょうか」と冷静に切り返してみましょう。
賃貸エアコンのトラブルに関するよくある質問
入居してすぐにエアコンが臭い場合はどうすればいいですか？
すぐに管理会社へ連絡してください。 入居直後（1ヶ月以内が目安）の不具合は、前の入居者の使用状況や入居前のクリーニング不足が原因の可能性が高く、貸主の責任で対応してもらえるケースがほとんどです。
クリーニング後も臭いが取れない場合は？
まずは管理会社を通じて、作業内容の確認を依頼してください。 一般的なクリーニングでは洗浄しきれない箇所に汚れが残っている可能性があります。作業に不備がなかったか、より分解レベルの高いクリーニングが必要か、再度相談してみましょう。
管理会社が対応してくれない場合はどこに相談すればいいですか？
消費生活センターへの相談や、費用請求を前提とした業者手配を検討しましょう。 2020年4月の民法改正により、貸主が修繕が必要な旨を通知したにもかかわらず、「相当の期間」対応しない場合、入居者が自分で業者に修理を依頼し、その費用を後から請求できるルールができました。まずは「いつまでに対応いただけない場合、民法に基づきこちらで手配することも検討します」と伝え、それでも対応がない場合は、地域の消費生活センターに相談することをおすすめします。
契約書に「退去時クリーニング費用は借主負担」という特約があります。これは有効ですか？
その特約は、入居中の修繕には適用されない可能性が高いです。 これはあくまで退去時の原状回復に関するルールであり、入居中の設備不良や経年劣化による修繕とは別の問題です。その特約を理由に入居中の費用を請求された場合は、国交省のガイドラインを基に、貸主負担が原則であると主張できます。
まとめ：トラブル回避の鍵は「正しい手順」と「知識」
賃貸エアコンの臭い問題は、本記事で解説した「手順」と「知識」を持つことで、冷静かつ有利に解決できます。最後に、トラブルを避けるために絶対にやってはいけないことを確認しておきましょう。
| NG行動 | 具体的リスク | 主な根拠 |
|---|---|---|
| 市販スプレーでのDIY洗浄 | ・火災（トラッキング現象） ・メーカー保証の失効 ・故障時の賠償責任 | 製品評価技術基盤機構 (NITE) メーカー保証規定 |
| フィルター掃除の長期放置 | ・善管注意義務違反と見なされ、費用を請求されるリスク | 民法（善管注意義務） 原状回復ガイドライン |
| 管理会社への無断での業者手配 | ・クリーニング費用が自己負担になる ・大家さんとの信頼関係悪化 | 賃貸借契約の基本原則 |
まずは第一歩として、お手元の賃貸契約書を開き、エアコンに関する項目を確認することから始めてください。
